Hợp đồng mua bán bất động sản là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua trong quá trình giao dịch. Chỉ một điều khoản chưa rõ ràng cũng có thể dẫn đến tranh chấp hoặc phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Vậy khi ký hợp đồng mua bán bất động sản, người mua cần kiểm tra những gì? Dưới đây là 10 điều quan trọng không nên bỏ qua để hạn chế rủi ro và đảm bảo giao dịch an toàn.
1. Thông tin định danh và tư cách pháp lý của các bên
- Kiểm tra thông tin: Ghi đầy đủ, chính xác họ tên, số CCCD, địa chỉ và các thông tin cần thiết của cá nhân; hoặc tên doanh nghiệp, mã số thuế và người đại diện theo pháp luật nếu là tổ chức.
- Xác minh quyền bán: Đảm bảo người ký hợp đồng là chủ sở hữu hợp pháp hoặc người được ủy quyền hợp lệ. Nếu giao dịch thông qua người đại diện, cần kiểm tra giấy ủy quyền và phạm vi ủy quyền.
2. Mô tả chi tiết và chính xác về bất động sản
- Thông tin bất động sản: Ghi rõ địa chỉ, số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, kết cấu, số tầng và các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Đối chiếu thực tế: Kiểm tra thông tin trong hợp đồng với Giấy chứng nhận và hiện trạng bất động sản để phát hiện sai lệch về diện tích, ranh giới hoặc tài sản bàn giao.
3. Tình trạng pháp lý của bất động sản
Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra bất động sản có đang tranh chấp, bị kê biên để thi hành án hoặc bị hạn chế quyền chuyển nhượng hay không. Nếu tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, cần làm rõ phương án giải chấp và các điều kiện liên quan trước khi thực hiện giao dịch.
4. Giá bán và tổng giá trị hợp đồng mua bán bất động sản
- Ghi rõ giá bán: Thể hiện tổng giá trị hợp đồng bằng số và bằng chữ, cùng đồng tiền thanh toán.
- Làm rõ các khoản phí: Xác định giá bán đã bao gồm VAT, phí bảo trì chung cư, lệ phí trước bạ, phí công chứng và các chi phí liên quan hay chưa; đồng thời quy định rõ bên chịu từng khoản.
- Không ghi giá hai bên: Giá ghi trong hợp đồng cần phản ánh đúng giá giao dịch thực tế. Việc kê khai giá thấp hơn thực tế có thể dẫn đến rủi ro về thuế và bất lợi khi xảy ra tranh chấp, đặc biệt đối với việc chứng minh số tiền đã thanh toán.
5. Phương thức và tiến độ thanh toán
- Quy định từng đợt thanh toán: Gắn tiến độ thanh toán với tiến độ xây dựng hoặc các mốc bàn giao, hoàn thiện hồ sơ pháp lý theo thỏa thuận.
- Kiểm tra giới hạn thanh toán: Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng; tổng số tiền thu trước khi bàn giao nhà không quá 70% giá trị hợp đồng trong trường hợp thông thường. Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
- Lưu giữ chứng từ: Ghi rõ hình thức thanh toán, thông tin tài khoản và yêu cầu chứng từ xác nhận cho mỗi lần thanh toán.
6. Bảo lãnh ngân hàng (đối với nhà ở hình thành trong tương lai)
Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Người mua cần kiểm tra thông tin ngân hàng bảo lãnh, phạm vi bảo lãnh và các điều kiện liên quan. Cơ chế bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi tài chính của người mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết, theo các điều kiện bảo lãnh áp dụng.
7. Thời hạn và điều kiện bàn giao bất động sản
- Xác định thời điểm bàn giao: Ghi rõ thời hạn bàn giao nhà, đất và điều kiện gia hạn (nếu có), đồng thời quy định hậu quả khi chậm bàn giao.
- Quy định tiêu chuẩn bàn giao: Làm rõ tình trạng hoàn thiện, chất lượng công trình, trang thiết bị đi kèm và danh mục hồ sơ bàn giao. Với nhà ở hình thành trong tương lai, cần kiểm tra các mốc bàn giao được ghi trong hợp đồng.
8. Bảo hành bất động sản
- Thời hạn bảo hành: Thỏa thuận rõ thời hạn bảo hành và trách nhiệm của bên bán theo quy định pháp luật. Đối với nhà ở bán, cho thuê mua, thời hạn bảo hành tối thiểu theo Luật Nhà ở 2023 là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.
- Phạm vi bảo hành: Xác định rõ các hạng mục được bảo hành như khung, móng, tường, sàn và hệ thống điện nước; đồng thời quy định quy trình tiếp nhận, sửa chữa khi phát sinh hư hỏng.
9. Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại
- Quy định mức phạt: Ghi rõ mức phạt, căn cứ tính phạt và trách nhiệm bồi thường khi một bên vi phạm hợp đồng. Mức phạt cần phù hợp với loại giao dịch và quy định pháp luật áp dụng.
- Trách nhiệm của bên bán: Làm rõ trách nhiệm khi chậm bàn giao, không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc chậm hoàn thành các thủ tục liên quan.
- Trách nhiệm của bên mua: Quy định cách xử lý khi chậm thanh toán hoặc không thực hiện đúng tiến độ đã cam kết.
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và phương thức giải quyết tranh chấp
- Điều kiện chấm dứt hợp đồng: Liệt kê rõ các trường hợp được đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, điều kiện áp dụng và cách xử lý tiền đã thanh toán, tiền phạt hoặc khoản bồi thường.
- Phương thức giải quyết tranh chấp: Ưu tiên thương lượng, hòa giải khi phát sinh mâu thuẫn. Nếu không đạt được thỏa thuận, các bên có thể giải quyết tranh chấp tại Trọng tài hoặc Tòa án có thẩm quyền theo quy định pháp luật và thỏa thuận hợp lệ.
Xem thêm các bài viết tại: https://chuyengiabatdongsan.vn/
